210622工商 如何讓銀行看得起你?買房新手必看6大重點
工商書房→https://ctee.com.tw/bookstore/selection/477016.html
買房除了自身的喜好及挑房哲學,買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要!尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房,讓我來分享與銀行交手的過程中,究竟有哪些眉角是要特別注意呢?
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程,但有些底線不能退讓。以條件設定來說,過去我(房仲)都以「符合客戶需求」找房,預算其次,畢竟出錢的不是我,何況買家通常對房仲也會有所保留,所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家,反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬,十年怕草繩,投資是該有壓力,但不該壓得讓人喘不過氣,我曾經高估自己的賺錢能力,買了高額儲蓄險,帶來長達6年的自虐式生活,但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升,改放寬其他條件後繼續找房,畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道,唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業10年的心得,影響這4個項目的因素,屋況其次,購買人本身才是重中之重!
如何讓銀行看得起你?
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99%」的新聞嗎?那時因為還沒有「豪宅限貸令」(台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成),所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成,而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒,又渴望賺取客戶的利息,兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是,房子條件再爛或是總價超高,導致銀行不願意放款太多時,如果購買人的財力證明夠雄厚,通常貸款仍不是問題。然而,每個人的工作性質不同,培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例:我待的公司規模並不大,又是零底薪的業務型態,像我們這種人在買房時,銀行給的條件通常不太好,所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元,長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢;還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單,且不解約亦不申請保單質借;以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠,也沒使用過最低應繳金額,維持零負債及良好的信用評比。
我發現,現代銀行普遍已與時俱進,知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請我簽名授權,讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講,縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明,他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點,對於收入不穩定的職業,如果希望爭取好的貸款優惠,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養!
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種,有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案,而還款年期的長短,攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說(通則非一定):銀行會以法定退休年齡為依據(也就是65歲),假設購買人年紀低於25歲,那麼65−25=40,也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲,那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說(通則非一定):銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)的耐用年限為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越長。
以我為例:我買的是SC結構,屋齡約10年的房子(代表建物壽命還有至少40年),雖然我已37歲(距離法定退休年紀尚餘28年),但由於我具備「首購」身分,所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是,雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是,30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力,但不代表真的要繳滿30年,只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢,但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始,我找的是中國信託,才知道原來它們不承作套房,縱然我是VIP客戶,最高也只能貸6成,後來換國泰世華,沒想到它們最高能貸85成,這樣一來一回就差了25%,也就是將近250萬元的自備款!
不過每家銀行的政策都不同,且每年都在變動,今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠,並不代表明年也是喔!
房貸利率
每家銀行略不同,甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一,核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1:貸款7成,利率1.48%,無寬限期。
方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初,兆豐為了引誘我找它們申貸,只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」,直到核貸下來後才說因為我買的是套房,加上我本身是零底薪的業務等因素,因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了,後來問朋友才知道,這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道,當然也有可能是我誤會兆豐了,所以我要苦口婆心勸讀者,不管如何,買房一定至少要找2家銀行,貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人,或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金,但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說,我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息,等2年過後再啟動20年的本利攤還,也就是2+20=總共22年。正解是,頭2年只繳利息,剩餘的18年本利攤還;換句話說,原本可用20年攤還的本金,卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢,先樂後苦的概念。
我要強調,這並無所謂對或錯,只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例:他的房子價值1000萬元,月租金行情約2萬元,如果啟動寬限期,每月只需負擔約1萬元利息,只要寬限期一到,就轉貸(換銀行)並持續使用寬限期,就這樣無限循環,他可以永遠不繳本金,每月只付1萬元的利息,就能住在月租行情2萬元的房子裡,如果有閒錢,還可以去享樂或投資。從這個角度看,買房似乎比租房划算,差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案?
兆豐的方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,房貸型壽險48600元。
國泰世華:貸款85成,利率1.31%,無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案,最後我選擇了國泰世華,而我的想法是這樣的。
如果選兆豐,代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息,每月還有1萬元零用錢可花用,同事也附和說:「3年很長,3年內會發生什麼事不知道,只繳利息,及時享樂,等3年後說不定房價漲了,到時再賣掉,獲利了結,豈不爽快!」聽起來似乎很有道理。
只是,寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」;二來這是我人生的第1間房子,算是「起家厝」,我本來就打算長期持有;三是我把買房當存錢,所以沒有不繳本金的打算;四是小套房可以貸款85成,且不需購買房貸型壽險,某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要:只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產,如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他,反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上,而閒錢越多則越想作怪,這是人性。既然這樣,不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧!
省出一棟房:24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房:24招易上手的存錢絕技》,台灣遊讀會股份有限公司提供)
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210622-6.html
同時也有3部Youtube影片,追蹤數超過4,670的網紅高培Gaopei,也在其Youtube影片中提到,【生涯定位設計課程】👉 https://s-style-cycle.teachable.com/?affcode=518450_z9e7scal 了解創作者爆米花社團👉 https://s-style-cycle.com/ S編的IG👉 http://bit.ly/2pvdU3R S編的FB👉 h...
定存儲蓄險差別 在 投資癮 Wealtholic Facebook 的最佳解答
借10萬紓困貸款去做投資
-
這兩天剛好跟銀行朋友聊天,他跟我抱怨一堆人衝去銀行貸款,不少人都說要貸款10萬拿來買股票,關於10萬貸款這件事,不太應該拿來做投資,這貸款方案只有第一年利息政府輔助,第二年開始1.845%的機動利率,最多借款三年,許多人會用寬限期還可以前六個月免還本金,第七個月才開始還本金,也因為政府補貼第一年,所以在第13個月開始就是要還本金+利息,這時候就會有一堆民眾問銀行員說原來這個要還喔,【是的貸款是要還的】。
除非是真的經濟上有困難再去借款,網路上分享拿十萬去投資有很大的盲點,畢竟理論分析跟實際上會有很大的差別,不要讓自己未來的財務狀況陷入窘境,稍微解釋一下
-
以股票市場來說
貸款10萬拿來投資股票是蠻奇怪的想法,有經驗的投資人都會知道今年的股票市場是近30年最好的一年,所以不能用過去一年的獲利率來代表未來的獲利,也不要幻想每年都剛好買到飆股,如果這麼容易華爾街就不用擠破頭了,況且10萬的資金也不太能改變原本的生活水準,假設運氣不錯遇到跟股神巴菲特一樣擁有18%的獲利率,獲利金額約18000元。
這樣的收益金額可以改成一天少喝一杯50元的飲料,一年也可以省超過18000元還比較安全,但錢拿到手中的過程要保證錢不會拿來買手機、買機車、裝牙套、買奢侈品等等的誘惑,因為疫情的關係拿到10萬的紓困方案並不難,難的是拿到錢之後的各種不確定因素,投資有賺有賠,所以還是要審慎思考。
-
那改成誘人的套利觀念來看
將資金放在無風險商品做套利,比如說郵局三年定存利率為0.845%,也就是說第一年套利空間為845元,但第二年開始就會虧錢,因為政府沒補貼利息了,私銀的優利定存約也有時間限制利率約1%,主要是新資金通常只有幾個月,某間銀行有個6%的優利定存主要是美金而且只有7天,美金還要承擔外匯風險,還有一個方式是儲蓄型保險,那目前預定利率約1%左右,多數的保單要持有六年以上所以也不太符合三年償還的標準,另外金額太小利差空間也不大,可能你整個跑下來三年套利不到一千元,還有一個重點不要忘記了,紓困貸款第二年開始利率是1.845%,直接比以上都還要高,根本也沒辦法套利,所以實際上沒辦法完全【套利】,還要承擔一堆可能變動的因素。
-
對於貸款投資這件事,只要主觀認為借款的效益大於所謂的投資報酬率,就可以嘗試這麼做,多數大型公司也會聯貸去建廠,最主要還是因為企業計劃的還款能力與信用符合條件,一般投資人如果真的要借錢投資,我反倒是認為要就認真借,這樣的投資才會認真去規劃也才有意義,但有辦法借到很多錢的主要還是那些去年營收創新高的好公司,要借錢銀行也會看條件,這10萬貸款金跟紓困方案的企業補助金是有非常大的差別,但新聞媒體很少提及有關企業的紓困金的事情,之後再好好分享,不要好傻好天真,政府跟銀行有一堆厲害的精算師跟會計師,沒這麼容易讓民眾套利,除非貸款金額放大到10億,套利才有意義。
-
有規劃的槓桿叫使用
沒規劃的槓桿叫屎用
#不鼓勵但也不仇視貸款只是個方式
#分享給準備衝去貸款紓困金去投資的朋友冷靜一下
-
圖片來源:聯合新聞網
定存儲蓄險差別 在 主持人 盧茶茶Debby Facebook 的最佳貼文
#投資自己穩賺不賠
上週茶茶po了一個限動打上了上面這句
結果有不少人問我是投資什麼?
從微商、直銷、股票、甚至還有人以為是健身我差點沒笑死🤣🤣🤣
以上通通都不是,而是這幾年在台灣才開始有不少人接觸的「外匯保證金」
說真的我直到去年對於投資理財都還是沒什麼概念的程度
頂多就是去銀行辦事被理專推薦而買的儲蓄險、美金保單
跟著家人一起買當定存在放的股票(多年前買完以後就沒在動過只有領股息之類那種)
這些大概頂多算理財?
那投資又有什麼差別呢?
對茶茶而言投資意味著較高的風險需要時刻關心
當然,天下沒有白吃的午餐
高風險同時帶來高報酬
合理!完全沒毛病~
這次也真的很感謝好姐妹小精翎的牽線才有機會讓我對於一些高報酬高風險的投資工具有多一層了解🙏
Leo老師上課幽默風趣,除了應付我們現場一堆投資小白各種奇怪問題之外
還諄諄教誨要我們千萬不要相信那些跟你說保證獲利的詐騙資金盤
投資本來就是有賺有賠,老師能幫大家的就是建立正確投資觀念,還有直接用手機上的app來進行模擬倉下單等等
都超好玩畢竟不會真的扣到錢所以可以放心亂下(不是!
如果跟茶茶一樣在後疫情時代
有一點點閒錢(不用多五位數就夠)
不想把錢放在銀行領微薄利息而是想創造更多可能
那真的很適合一起來聽聽Leo老師的課
一起打造你的外匯鈔能力🤙🤙🤙
🙋🏻♀️報名免費課程試聽🙋🏻♀️
https://forms.gle/vjqBLAcEUtJCvF8x7
🔺️想了解的朋友們只要推薦人姓名打上「茶茶」,未來報名課程就可以立馬優惠折價1000元~~~千萬別錯過(放心不是直銷大會我也沒抽成🤣)
【打造你的外匯鈔能力】購書連結 https://forms.gle/oMFbfgQuZfh9YSDg9
歡迎追蹤 外匯鈔能力
🔺️FaceBook
https://reurl.cc/MdoqVn
🔺️LINE
https://lin.ee/gTTxL0L
🔺️官方網站
https://fxmsgl.com/
🔺️YouTube (記得追蹤+小鈴鐺訂閱)
https://reurl.cc/m9jNYj
🔺️Instagram
https://reurl.cc/8nVdLo
#外匯鈔能力 #外匯LEO老師 #外匯投資 #外匯入門 #外匯怎麼玩 #外匯保證金教學 #外匯交易 #外匯走勢 #黃金 #白銀 #美指 #美股
定存儲蓄險差別 在 高培Gaopei Youtube 的精選貼文
【生涯定位設計課程】👉
https://s-style-cycle.teachable.com/?affcode=518450_z9e7scal
了解創作者爆米花社團👉 https://s-style-cycle.com/
S編的IG👉 http://bit.ly/2pvdU3R
S編的FB👉 http://bit.ly/2UHkvWn
S編的YT👉 http://bit.ly/2PNnKY2
【關於生涯定位設計課】
目前S編正在籌備一堂人生必修的30堂定位設計課
以商業模式圖為基礎概念搭配一系列系統工具
幫助你在轉職、求職或創業建立個人品牌前找到個人興趣和定位策略
讓找工作不再迷惘、打造個人品牌更有明確方向
現在填寫問卷,預購時就能獲得八折優惠券喔👉 https://forms.gle/SqExcYvKXAPz9vRg6
#S編的風格思維圈 #培你訪談
儲蓄險與定存的差別:https://youtu.be/8j17V6HsMIc
【打造新技能】從零開始接案剪輯課 (從零打造剪輯師) 學員爆滿中!🔥🔥🔥
https://school.wowgaopei.com/
【聯盟行銷大師班】打造被動收入來源 👍👍👍
https://wowgaopei.com/affiliatepro
【免費索取】 50種被動收入 打造美好夢想人生
https://wowgaopei.com/fifty-passive-incomes/
--------------------------------------------------------------------
🙋🏻♀️ 訂閱我的頻道:
https://bit.ly/2GqgApl
❤️ Instagram: 每天一篇理財小知識
https://bit.ly/2NPfu8L
📈 更多免費理財資訊:
https://wowgaopei.com/
👉 三大美股券商推薦,讓你在美股道路上更飛黃騰達
https://wowgaopei.com/us-stocks/
📈 YouTube免費數據分析工具(Tubebuddy)打造最熱門影片
https://wowgaopei.com/tube
👉 下載Adobe各項軟體(Premiere、AfterEffects、Photoshop....)
https://wowgaopei.com/adobeTW
🔺商業合作:support@wowgaopei.com
歡迎來信👤
定存儲蓄險差別 在 高培Gaopei Youtube 的精選貼文
你有聽過儲蓄險嗎?
你真的需要儲蓄險嗎?
有沒有聽過身邊超多人都有買的啊?
記得幫我分享出去給更多人知道
【打造新技能】從零開始接案剪輯課 (從零打造剪輯師) 學員爆滿中!🔥🔥🔥
https://school.wowgaopei.com/
【聯盟行銷大師班】打造被動收入來源 👍👍👍
https://wowgaopei.com/affiliatepro
【免費索取】 50種被動收入 打造美好夢想人生
https://wowgaopei.com/fifty-passive-incomes/
--------------------------------------------------------------------
🙋🏻♀️ 訂閱我的頻道:
https://bit.ly/2GqgApl
❤️ Instagram: 每天一篇理財小知識
https://bit.ly/2NPfu8L
📈 更多免費理財資訊:
https://wowgaopei.com/
👉 三大美股券商推薦,讓你在美股道路上更飛黃騰達
https://wowgaopei.com/us-stocks/
📈 YouTube免費數據分析工具(Tubebuddy)打造最熱門影片
https://wowgaopei.com/tube
👉 下載Adobe各項軟體(Premiere、AfterEffects、Photoshop....)
https://wowgaopei.com/adobeTW
🔺商業合作:support@wowgaopei.com
歡迎來信👤
定存儲蓄險差別 在 柴鼠兄弟 ZRBros Youtube 的精選貼文
你知道銀行定存利息怎麼算嗎?
利率和殖利率的差別在哪裡?
在初學投資理財或股票/定存的時候
很多人可能對利率和殖利率一知半解
第一集夯翻鼠FQ,鼠帶你一次搞清楚
一起增加FQ
=================更多FQ影片=================
夯翻鼠FQ ►ETF系列
【FQ11】ETF基礎篇-就是便當的一種https://youtu.be/HDz6xAbNQ70
【FQ12】ETF進階篇-槓桿型/反向型ETF https://youtu.be/y1WwEhg1fqk
【FQ15】0050 pk 0056選誰比較好?上集 https://youtu.be/I-D1GmzzRKc
【FQ16】0050 pk 0056選誰比較好?下集 https://youtu.be/UA_btOz4uho
【FQ17】從0056捕獲高股息不死鳥 https://youtu.be/hM3wemKQT-8
【FQ32】買反向ETF等黑天鵝?先聽鼠說完鬼故事再決定https://youtu.be/kKUjclzcurk
【FQ33】十大配息ETF排行~填息最快的不是0056 https://youtu.be/_j2HR9xUafY
【FQ37】0056最新成分股更新分析 新同學來了!
夯翻鼠FQ►台股基礎系列
【FQ30】股票怎麼買?600秒學完台股交易基礎 https://youtu.be/zEDJ7LBZO4M
【FQ31】股票1元不是你的1元~搞懂零股先從除權講起 https://youtu.be/R0NAdlmZ70s
【FQ2】存股一定打敗銀行定存?常被忽略的三個弱點和一個關鍵 https://youtu.be/kF6XomSRcUw
【FQ6】存股如何決定進場時機?2018台股萬點對新手的意義 https://youtu.be/9QxXoD3zTks
【FQ1】什麼是利率與殖利率? https://youtu.be/yd3fZRrjzGM
【FQ4】存股怎麼選?新手秒懂的放山雞選股法(基礎篇) https://youtu.be/854HH85QCdU
【FQ5】台股殖利率排行前三名是他們⋯放山雞選股法(網站實作篇) https://youtu.be/cY0P5fh-d9o
夯翻鼠FQ►儲蓄系列
【FQ29】從0%到5%保本儲蓄工具PK~(定存/外幣/儲蓄險/貨幣基金) https://youtu.be/H53540h21rA
【FQ23】利率明明一樣 定儲利息贏定存的原因~(正港懶人投資) https://youtu.be/W7k1TntmInk
【FQ3】匯率霧傻傻?先換起來放?錢被銀行默默吃掉的三個秘密 https://youtu.be/U8wLmL6PKnI
【FQ28】匯率表有隱藏數字@@” 高利外幣定存前先注意這三個率~ https://youtu.be/07NBkJNiHqs
【FQ21】投資理財必學的升息&降息~(央行vs美國聯準會FED) https://youtu.be/E64cTPnojWc
夯翻鼠FQ►理財系列
【FQ9】告別負身價~鼠先教你畫這張圖(理財起手式) https://youtu.be/W6Zq6dlolrE
【FQ10】再也沒失敗的~滿月記帳法 https://youtu.be/juLfUYkCVDI
【FQ20】理財先理信用卡~循環利息和最低應角算給你看 https://youtu.be/15s-TAyOssg
夯翻鼠FQ►基金系列
【FQ18】新手買基金學什麼?這三個能力最值得 (粽子投資法) https://youtu.be/MI3YjuXlr3c
【FQ8】定期定額超過二年就GG?因為很少人注意這二隻Bug https://youtu.be/U_A95yWC2eI
【FQ19】覺得基金很難選?讓AI來吧~(推薦新手) https://youtu.be/uxYrR-TFTVo
夯翻鼠FQ►台股進階系列
【FQ14】參加除權息可節稅?2018稅改股利申報二擇一制https://youtu.be/DDNZACHMDog
【FQ13】大牛不爽領股利?股票除權息的各種股民~https://youtu.be/Huyej6CHgFs
【FQ7】2018二月全球股災~黑天鵝是機器人? https://youtu.be/FlY7Ms53wyI
【FQ22】三大法人不是三個人啦XD~吻仔魚跟著鯨魚怎麼賺錢? https://youtu.be/2XOI0ipIML8
夯翻鼠FQ►股國四面系列
【FQ24】要聽懂股票國語言先學金字塔這四面(基本/籌碼/技術/消息) https://youtu.be/4jRM4Zze7Ng
【FQ25】股票怎麼選?基本面先問這三題 (股本/EPS) https://youtu.be/9Oew02e5uqg
【FQ26】新手學基本面二大指標 評估企業賺錢能力(ROE/ROA) https://youtu.be/VnYdpRMU8Y0
【FQ27】股票估值的基本面三大指標~(本益比/股價淨值比/殖利率) https://youtu.be/yUUO7dtFInk
【FQ34】徹底搞懂技術線圖七大元素~先從各種K線開始https://youtu.be/V__cjhFm0L8
【FQ35】判斷股價強弱的關鍵~先學會看均線https://youtu.be/ti8m7rJmB3E
【不用花錢也可以贊助柴鼠】
https://youtu.be/DGV964Fks2s
【訂閱柴鼠也是一種鼓勵】
https://ppt.cc/fUrThx
【柴鼠兄弟相關頻道】
YouTube頻道 https://www.youtube.com/c/柴鼠兄弟ZRBros
FB粉絲頁 https://www.facebook.com/zrbros
IG https://www.instagram.com/zrbros/
bilibili https://space.bilibili.com/130090309
愛奇藝 http://tw.iqiyi.com/u/1421309132
【聯絡柴鼠】
e-mail:[email protected]
#殖利率不是固定的
定存儲蓄險差別 在 定存、儲蓄險、存股,怎麼選?試算結果驚人 - YouTube 的價格和怎麼買
定存 # 儲蓄險 #存股對於剛接觸投資理財的朋友來說,最頭疼的point莫 ... 種投資商品「 定存 、 儲蓄險 、存股」的 差別 吧~ 豐存股台美股定期定額平台只要100 ... ... <看更多>